退休后想要以房养老,除了出租还有另外这两招

742浏览 分类:信息化 2019-12-31

文:林东振

众所周知,养老最重要的需求是一连串现金流量的提供。若想要以房养老,如何把不动产变为可流动的现金流量,应是有此规划人士所关心的。

想要以房养老,在此提供三种方式供参考:

一、出租房地产:

除了自住房之外,有其他的房产出租。但以近期的统计,根据全球房地产指南(Global Property Guide)公布2013年第2季全球42国房价,台湾租金报酬率仅约1.57%,为全球最低。

若以每月需5万元的退休费用需求,需準备约3800多万的房地产价值。但若能找到约2%到3%报酬率的金融商品,只要準备2,000至3,000万的资产即可。可见除了房价偏高因素之外,国人有土斯有财的观念,所以即便报酬率偏低,也愿意持有不动产。

其实目前日本都会区流行退休老人与都会上班族,一起分租搭伙,不但把家中多余的房间应用,也可得到年青上班族在生活上的照应。

另外依亲友的实际案例,他们把出租房选定在招生优秀的大学社区,由于是刚性的需求,可以达成的条件较好,约有3%到4%的租金报酬率。因此地点的选择,也需多以考量。

二、大房换小房或都市换小镇:

当离巢期后,家中的子女可能各自成家,因此生活的空间需求就变小。如果此时把大房换成小房,或是从高房价的都会区搬到小镇来,如此一来也可以活化不动产,为退休时产生一笔现金。

三、房地产逆向抵押:

一般的抵押是把房地产设定抵押权给金融机构,借入一笔资金购房,然后再分期以本利分摊或本金分摊方式还款(当然也有初期只缴息的宽限期)。等到还款完毕,申请涂销抵押权,就可以取得乾净的产权。

而逆向抵押刚好相反,是退休族把房地产与兴办反抵押机构设定合约,由机构依一定条件给付退休族的生活费用,而在退休族身故后,将房地产依事先约定条件,由机构来处理此标的。

房地产逆向抵押在先进国家已实施一段时间,台湾也核定「不动产逆向抵押贷款制度试办方案」,但是效果不彰。主因可能是台湾对申请条件的限制严格,导致无人申请成功。

条件包括:65岁以上、无法定继承人、单独持有房子无贷款,以及且不动产价值不超过社会救助法所定之中低收入户标準。另外由于国人的观念未达到一定程度,多多少少也让此案裹足不前。

以上所提的现金流量主要是供生活费用所需,至于老年医疗照护,并不建议用风险自留方式处理,还是把风险转嫁给保险公司较为妥当。


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